（原标题：中指研究院：政策宽松、融资受限 头部房企融资优势凸显）黑牛策略
智通财经APP获悉，7月11日，中指研究院发文称，2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企融资支持政策维持宽松，债券融资规模延续下降态势，信用债、ABS成为绝对主力。债务重组进展加快，削债成为许多房企重组方案重要选择，债务风险缓释也有望促进行业融资环境改善。展望下半年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，融资政策仍有望维持宽松态势，但融资规模仍将受到市场恢复的影响。
融资规模：同比减少10.0%，延续下降态势
2025 年上半年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等方面，收购存量闲置土地和存量商品房是重点。在化风险方面，房地产融资协调机制持续扩围增效，做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据，截至5月初，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。
2025年上半年，房地产行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%。2021年下半年以来，房地产市场持续调整，融资规模大幅回落，2025年上半年延续了下降态势，降幅较上年收窄。海外债在低基数上有所恢复，但整体规模仍很小，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一，同比小幅增长，ABS融资重要性日益显著。从单月来看，3月-4月债券融资总额超400亿元；5月债券融资总额略有回落，6月有所回升。
数据来源：中指数据CREIS
从房地产开发企业到位资金来看，同比降幅已显著收窄，其中，受城市融资协调机制“白名单”等融资政策提振，国内贷款占比较上年明显提升，定金及预收账款和个人按揭贷款是主要资金来源，占比较上年略有下滑，销售下滑对房企资金面仍有不利影响。2025年1—5月份，房地产开发企业到位资金40232亿元，同比下降5.3%，降幅较上年收窄11.7个百分点。
融资结构：信用债是融资主力，ABS发行占比提升
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信用债：5月以来单月发行规模回升，头部央国企是发行绝对主力
2025年上半年，房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元，同比下降17.9%，占总融资规模的60.1%，较上年同期下降5.8个百分点。平均发行期限3.92年，其中发行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8个百分点，期限显著延长。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比已超90%，较上年同期上升1.6个百分点，民企和混合所有制企业发行占比下降。2025年上半年发债民企和混合所有制企业仅有4家，较上年明显减少，均为规模较大尚未出险的企业。
表：2025年上半年各类企业信用债发行占比
数据来源：中指数据CREIS
从头部房企发行占比来看，发行规模前10企业融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点，信用债资金也出现了向头部企业富集的态势。信用债发行规模前10企业主要为央国企，保利发展、华润置地发行金额超百亿，首开股份、中交地产、建发房产、首创发行金额超50亿。头部企业资金优势不只立在其良好的信用资质，也与其销售保持韧性、拿地力度较高有关。从信用资质来看，华润置地坚持增收节支、以收定支，严守现金流安全底线，2024年末现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低，标普、穆迪及惠誉维持本公司BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级。从销售额来看，头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。2025上半年， TOP100房企销售中，TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。TOP20企业销售额占比分别为64.8%，较2024年提升0.8个百分点。保利发展、华润置地销售额均超千亿，位列行业前五，是上半年4家销售额超千亿房企之二。从拿地金额来看，头部企业拿地力度不断加强，占比明显提升。2025上半年，拿地金额TOP100中，TOP10企业占比高达55.3%，TOP20企业占比69.3%，相比去年底分别提高了13.9个百分点、14.4个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升，保利发展、华润置地、建发房产等房企拿地金额超两百亿，拿地销售比超30%，表明这些房企拿地力度相对较强，既有投资意愿也有投资能力。
信用债发行渠道在经过长期市场调整、企业出险以后处于收缩态势，特别是民营房企，其融资意愿、融资能力都受到压制。在市场新旧力量的换挡期，信用债发行或将继续保持政策开放、规模受限态势。作为新生力量的中小民营房企仍需逐步建立信用债渠道，同时这些民企因其开发规模普遍不大，采取聚焦深耕策略黑牛策略，对公开市场融资需求可能不高。作为市场主力军的央国企各项融资渠道均较为畅通，其有维持各类融资渠道畅通的需求，但仍会根据自身开发规模、融资成本、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构，以保持债务结构健康和成本可控。
海外债：低基数下同比增长，发行企业极少
2025年上半年，海外债发行规模仅为57.3亿人民币，同比增长14.5%，占总融资规模的2.3%，较上年同期上升了0.5个百分点，海外债仍是零星发行。2025年，绿城和新城相继发行海外债，打开了海外债大门。从资金用途来看，两家房企主要为筹集资金偿还即将到期的海外债和调整融资结构。在销售端持续承压的背景下，投资人信心是否能够持续向好仍存疑。
ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近七成
2025年上半年，ABS融资规模为958.0亿元，同比增长4.8%，占总融资规模37.7%，较上年同期上升5.3个百分点。ABS发行占比提升表明存量资产盘活空间巨大，融资渠道向手握优质持有型资产的企业开放。
从发行结构来看，CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，类REITs、供应链ABS占比均为23.0%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比较上年同期提升了5.6个百分点，供应链ABS占比略有下滑。供应链ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、类REITs占比近七成表明以优质底层资产为基础的ABS融资受到投资者青睐，也利于促进存量资产盘活。需要注意的是，商业地产市场持续承压的今天，空置率下降、租金下行仍将困扰存量资产运营，其过度下行或将促使部分ABS成为另一种债务负担。
数据来源：中指数据CREIS
在公募REITs方面，政策聚焦基础设施REITs市场扩围扩容，底层资产类型不断丰富。产业园区和租赁住房公募REITs持续扩容，华夏金隅智造工场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等先后上市，华夏北京保障房REIT成功扩募上市。
在持有型不动产ABS方面，2025年上交所、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。根据公开报道，沪市持有型不动产ABS市场初现雏形，目前存续6单产品，托管规模约为120.96亿元，在审项目达14单;持有型不动产ABS涵盖的底层资产行业越发多元，已形成高速公路、保租房、写字楼、数据中心多头并进的新局面。
融资利率：资金成本明显下降
2025年上半年行业债券平均利率为2.83%，同比下降0.28个百分点。受今年降准降息、融资企业结构和渠道结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.61%，同比下降0.44个百分点；海外债平均利率为9.73%，同比上升4.14个百分点；ABS平均利率为2.77%，同比下降0.32个百分点。
表：各渠道平均融资利率
数据来源：中指数据CREIS
结语
2025年上半年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性和分化增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中，降幅有所收窄。
展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实黑牛策略，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流，防范资金链风险。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。
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